Il est fr\u00e9quent qu\u2019un associ\u00e9 ou un actionnaire souhaite sortir un immeuble d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 pour des raisons successorales, strat\u00e9giques ou encore fiscales. Pour se faire, plusieurs op\u00e9rations sont envisageables. Il convient d\u2019\u00eatre attentif \u00e0 leur traitement fiscal. Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019ampleur du sujet, nous n\u2019examinons ici que succinctement les droits d\u2019enregistrement exigibles pour certaines de ces op\u00e9rations.<\/p>\n
En principe, lorsque des immeubles situ\u00e9s en Belgique sont attribu\u00e9s, autrement que par voie d\u2019apport, aux associ\u00e9s d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 en nom collectif, d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 en commandite simple, d\u2019une S.P.R.L. ou d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 agricole, le droit de vente est exigible.<\/p>\n
Plusieurs exceptions sont pr\u00e9vues. Ainsi, sous certaines conditions, lors d\u2019une liquidation, la r\u00e9partition des biens de la soci\u00e9t\u00e9 aux associ\u00e9s par le liquidateur n\u2019est soumise qu\u2019au droit fixe g\u00e9n\u00e9ral. De m\u00eame, lorsqu\u2019un associ\u00e9 reprend l\u2019immeuble qu\u2019il a lui-m\u00eame apport\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 (sous la forme d\u2019un apport en nature lors de la constitution de la soci\u00e9t\u00e9 ou lors d\u2019une augmentation de capital), cette reprise sera impos\u00e9e en fonction de sa nature juridique effective (\u00e9change, vente,\u2026).<\/p>\n
Concernant les soci\u00e9t\u00e9s par actions ou les soci\u00e9t\u00e9s coop\u00e9ratives, le droit proportionnel de vente est exigible peu importe la mani\u00e8re dont l\u2019attribution de l\u2019immeuble \u00e0 l\u2019associ\u00e9 ou \u00e0 l\u2019actionnaire est effectu\u00e9e. Il n\u2019est pas rare que le contribuable envisage de transformer, avant la sortie de son immeuble, une soci\u00e9t\u00e9 de capitaux en soci\u00e9t\u00e9 de personnes afin de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un r\u00e9gime pr\u00e9f\u00e9rentiel offert aux seules soci\u00e9t\u00e9s de personnes. Cependant, la disposition anti-abus en mati\u00e8re de droits d\u2019enregistrement est fr\u00e9quemment invoqu\u00e9e par l\u2019administration fiscale pour annihiler les avantages r\u00e9sultant d\u2019une telle op\u00e9ration.<\/p>\n
La sortie d\u2019un immeuble de sa soci\u00e9t\u00e9 est une op\u00e9ration complexe qui peut engendrer des pr\u00e9l\u00e8vements fiscaux importants. Il existe des possibilit\u00e9s pour r\u00e9duire ces pr\u00e9l\u00e8vements mais il convient d\u2019\u00eatre attentif \u00e0 la jurisprudence pertinente en la mati\u00e8re et les diff\u00e9rentes positions administratives publi\u00e9es par les services comp\u00e9tents \u00e0 ce sujet.<\/p>\n
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