Il est fréquent qu’un associé ou un actionnaire souhaite sortir un immeuble d’une société pour des raisons successorales, stratégiques ou encore fiscales. Pour se faire, plusieurs opérations sont envisageables. Il convient d’être attentif à leur traitement fiscal. Eu égard à l’ampleur du sujet, nous n’examinons ici que succinctement les droits d’enregistrement exigibles pour certaines de ces opérations.
En principe, lorsque des immeubles situés en Belgique sont attribués, autrement que par voie d’apport, aux associés d’une société en nom collectif, d’une société en commandite simple, d’une S.P.R.L. ou d’une société agricole, le droit de vente est exigible.
Plusieurs exceptions sont prévues. Ainsi, sous certaines conditions, lors d’une liquidation, la répartition des biens de la société aux associés par le liquidateur n’est soumise qu’au droit fixe général. De même, lorsqu’un associé reprend l’immeuble qu’il a lui-même apporté à la société (sous la forme d’un apport en nature lors de la constitution de la société ou lors d’une augmentation de capital), cette reprise sera imposée en fonction de sa nature juridique effective (échange, vente,…).
Concernant les sociétés par actions ou les sociétés coopératives, le droit proportionnel de vente est exigible peu importe la manière dont l’attribution de l’immeuble à l’associé ou à l’actionnaire est effectuée. Il n’est pas rare que le contribuable envisage de transformer, avant la sortie de son immeuble, une société de capitaux en société de personnes afin de bénéficier d’un régime préférentiel offert aux seules sociétés de personnes. Cependant, la disposition anti-abus en matière de droits d’enregistrement est fréquemment invoquée par l’administration fiscale pour annihiler les avantages résultant d’une telle opération.
La sortie d’un immeuble de sa société est une opération complexe qui peut engendrer des prélèvements fiscaux importants. Il existe des possibilités pour réduire ces prélèvements mais il convient d’être attentif à la jurisprudence pertinente en la matière et les différentes positions administratives publiées par les services compétents à ce sujet.
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