La Cour d’appel de Gand a, par un arrêt récent, décrit certains principes en matière de valorisation d’usufruit. Nous sommes ravis de vous confirmer que ces principes ont été portés devant la Cour d’appel par le cabinet LAUWERS & SEUTIN.
La problématique soumise à la Cour concerne la question classique de savoir si la société n’a pas payé l’usufruit trop cher, générant de ce fait un avantage de toute nature dans le chef du dirigeant d’entreprise.
Dans le cas d’un achat scindé de la nue-propriété et de l’usufruit, il est justifié que le nue-propriétaire ne prenne en charge que le montant résultant de la différence entre la valeur en pleine propriété diminuée de la valeur actualisée du rendement net sur la durée pendant laquelle le droit est constitué.
En outre, la Cour prononce un nombre important de principes concernant la valorisation de l’usufruit :
– La valorisation dépend de circonstances concrètes; il se justifie qu’un local professionnel présente une valeur plus grande qu’un local privé.
– La division entre parties privées et professionnelles effectuée par le propriétaire précédent ne lie pas le propriétaire actuel.
– Les loyers perçus par la précédent propriétaire pour la location d’une étude notariale, bien que restant un critère pertinent, ne lient pas le nouveau propriétaire et usufruitier. Et ce, particulièrement lorsque le précédent montant de loyers n’était pas indexé et que d’importants travaux de rénovations ont été entrepris.
– La convention conclue avec le locataire (et non pas l’usufruitier) concernant les couts de maintenance et les couts des grosses réparations est un élément pertinent en vue d’évaluer l’usufruit.
– Le fait que le nue-propriétaire acquiert la pleine propriété à l’expiration du droit d’usufruit ne constitue pas en lui-même un élément suffisant pour justifier que l’usufruit a été surévalué ou que la valeur de la nue-propriété a été sous-évaluée.
Il est clair que ces principes apporte plus de clarté concernant la problématique de la valorisation de l’usufruit. Ils offrent également des opportunités d’optimisation fiscale dans cette optique.
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