Het Hof van Beroep te Gent heeft zich recent uitgesproken over een aantal belangrijke principes in verband met de waardering van vruchtgebruik. We hebben het genoegen te bevestigen dat deze principes door tussenkomst van het kantoor LAUWERS & SEUTIN ingang hebben kunnen vinden in de rechtspraak.
De problematiek betreft de (klassieke) vraag of de vennootschap niet te veel betaald heeft voor het vruchtgebruik en op deze manier een voordeel van alle aard heeft doen ontstaan in hoofde van de bedrijfsleider.
In de situatie van een gesplitste aankoop van de blote eigendom en het vruchtgebruik is het verantwoord te stellen dat de blote eigenaar slechts het verschil moet dragen tussen de waarde van het onroerend goed in volle eigendom en de geactualiseerde waarde van de netto-opbrengsten over de termijn waarvoor het recht wordt gevestigd.
Bovendien doet het Hof uitspraak over een aantal belangrijke principes inzake de waarderingsproblematiek:
– Afhankelijk van de concrete omstandigheden, verantwoordt een beroepslokaal veelal een hogere economische waardering dan privélokalen.
– De opsplitsing tussen het privégedeelte en het beroepsgedeelte, die de vorige eigenaar had gemaakt, is niet bindend voor de nieuwe blote eigenaar en vruchtgebruiker.
– De huurprijs die de vorige eigenaar voor de verhuring van het notariskantoor kreeg, is wel een relevant criterium, maar is evenmin bindend voor de nieuwe blote eigenaar en vruchtgebruiker, zeker wanneer die oude huurprijs niet geïndexeerd was en er inmiddels relevante verbouwingswerken werden uitgevoerd, waardoor het beroepsgedeelte van het gebouw in een zeer goede staat werd gebracht.
– Het conventioneel bepalen dat de huurder (en niet de verhurende vruchtgebruiker) de onderhoudskosten en de kosten van grote herstellingen draagt, is een argument om de waarde van het vruchtgebruik hoger in te schatten.
– Louter het gegeven dat de blote eigenaar na het verstrijken van de duurtijd van het vruchtgebruik de volle eigendom verkrijgt, vormt op zich geen motivering om aan te nemen dat de berekening van de waarde van het vruchtgebruik, mede op basis van de duurtijd, te hoog zou zijn of dat de waarde van de blote eigendom te laag zou zijn.
Het moge duidelijk wezen dat deze principes meer duidelijkheid scheppen over de waarderingsproblematiek inzake vruchtgebruik en mogelijkheden opent om dienaangaande de nodige fiscale optimalisatie te treffen.
Contacteer LAUWERS & SEUTIN Fiscale Advocaten voor al uw vragen en/of opmerkingen hieromtrent.
