De omgekeerde gesplitste aankoop kan een interessante techniek zijn binnen een vermogens- en successieplanning. Tegelijk vereist deze structuur een grondige analyse van de fiscale, vermogensrechtelijke en successierechtelijke gevolgen. Zeker nu de regels rond de schenking van aandelen van vennootschappen met residentieel vastgoed vanaf 1 januari 2026 zijn gewijzigd, wordt ook de timing van de structuur steeds belangrijker.
Een alternatief voor de klassieke gesplitste aankoop
Bij een klassieke gesplitste aankoop wordt een onroerend goed opgesplitst in vruchtgebruik en blote eigendom. De vennootschap verwerft het vruchtgebruik, terwijl de natuurlijke persoon de blote eigendom aankoopt.
Bij een omgekeerde gesplitste aankoop wordt deze verhouding omgedraaid: de vennootschap verwerft de blote eigendom en de natuurlijke persoon het vruchtgebruik.
Wanneer het vruchtgebruik vervolgens eindigt, bijvoorbeeld bij het overlijden van de vruchtgebruiker, komt de volle eigendom van het vastgoed bij de vennootschap terecht.
De techniek kan daardoor een plaats krijgen binnen een bredere vermogensstructuur waarin zowel het privégebruik van het vastgoed als de toekomstige eigendomssituatie wordt bekeken.
Waarom kan deze structuur interessant zijn?
De omgekeerde gesplitste aankoop kan vanuit verschillende invalshoeken worden bekeken.
De natuurlijke persoon verkrijgt het vruchtgebruik en kan het vastgoed gedurende de looptijd van dat recht gebruiken of er de vruchten van genieten, binnen de grenzen van het vruchtgebruik. De vennootschap verwerft intussen de blote eigendom en wordt uiteindelijk volle eigenaar wanneer het vruchtgebruik eindigt.
De structuur kan daardoor aansluiten bij bepaalde doelstellingen op het vlak van vermogensplanning, vastgoedexploitatie en privégebruik.
Dat betekent echter niet dat een omgekeerde gesplitste aankoop per definitie fiscaal voordelig is. De concrete gevolgen hangen sterk af van de omstandigheden waarin de aankoop plaatsvindt.
Waardering is cruciaal
Een van de belangrijkste aandachtspunten is de waardering van het vruchtgebruik.
De verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom bepaalt immers hoeveel iedere partij bij de aankoop financiert. Een correcte waardering is daarom essentieel.
Ook de gekozen waarderingsmethode en de onderliggende parameters verdienen bijzondere aandacht. Een waardering die niet overeenstemt met de economische realiteit kan aanleiding geven tot fiscale discussies.
De analyse mag bovendien niet stoppen bij de aankoop. Ook de latere evolutie van de structuur moet worden meegenomen.
Wat gebeurt er wanneer het vruchtgebruik eindigt?
Wanneer het vruchtgebruik eindigt, bijvoorbeeld door het overlijden van de vruchtgebruiker, wordt de vennootschap volle eigenaar van het vastgoed.
Ook dit moment verdient een grondige fiscale analyse.
De fiscale gevolgen moeten worden beoordeeld in functie van de concrete structuur, de wijze waarop de aankoop werd gefinancierd en de omstandigheden waarin het vruchtgebruik tot stand kwam en eindigt.
Een correcte analyse vooraf is daarom belangrijker dan een beoordeling achteraf.
Ook een latere verkoop vraagt aandacht
Een omgekeerde gesplitste aankoop is bovendien geen structuur die losstaat van eventuele toekomstige transacties.
Wanneer het vastgoed later wordt verkocht, moeten onder meer de eigendomsstructuur, de positie van de vennootschap en de fiscale gevolgen van de verkoop worden bekeken.
Ook de vraag waarom en wanneer het vastgoed wordt verkocht, kan relevant zijn voor de globale vermogensplanning.
De structuur moet daarom worden bekeken over de volledige levensduur van het vastgoed, en niet enkel op het moment van de aankoop.
Successieplanning: timing wordt belangrijker
De recente wijzigingen in de Vlaamse regelgeving rond de schenking van aandelen van vennootschappen met residentieel vastgoed maken de timing van dergelijke structuren nog relevanter.
Sinds 1 januari 2026 gelden gewijzigde regels voor de toepassing van het gunstregime bij de schenking van aandelen van bepaalde vennootschappen. Het vroegere nultarief kan niet langer zonder meer worden toegepast op het gedeelte van de aandelen dat betrekking heeft op residentieel vastgoed.
Dat betekent dat de keuze om vastgoed al dan niet in een vennootschap onder te brengen, niet los kan worden gezien van de gewenste successieplanning.
Wie een vastgoedstructuur opzet met het oog op een latere overdracht van vermogen, moet daarom niet alleen kijken naar de fiscale gevolgen bij de aankoop. Ook de toekomstige overdracht van de aandelen en het onderliggende vastgoed moet van bij de start worden meegenomen.
Chronologie is geen detail
De omgekeerde gesplitste aankoop illustreert daarmee een bredere tendens binnen vermogensplanning: de volgorde waarin transacties plaatsvinden, kan een belangrijke rol spelen.
Een structuur kan op het moment van aankoop perfect verdedigbaar lijken, maar toch minder geschikt blijken wanneer later rekening wordt gehouden met een schenking, een overlijden, een verkoop of een wijziging in de regelgeving.
Daarom is het belangrijk om vooraf verschillende scenario’s naast elkaar te leggen.
Wanneer wordt het vastgoed aangekocht? Wie verwerft welk recht? Hoe wordt de aankoop gefinancierd? Wat gebeurt er bij het einde van het vruchtgebruik? En welke successieplanning wordt daarna beoogd?
Geen standaardoplossing
De omgekeerde gesplitste aankoop kan een interessante piste zijn, maar is geen standaardoplossing voor vastgoed- of successieplanning.
De geschiktheid van de structuur moet worden beoordeeld in functie van onder meer:
- het type vastgoed;
- het beoogde gebruik van het vastgoed;
- de waarde en duur van het vruchtgebruik;
- de financiering van de aankoop;
- de financiële positie van de vennootschap;
- de gewenste vermogensstructuur;
- en de geplande successie- of overdrachtsstrategie.
Een correcte waardering en een analyse van de volledige fiscale en vermogensrechtelijke gevolgen vóór de aankoop zijn dan ook essentieel.
De belangrijkste vraag is uiteindelijk niet of een omgekeerde gesplitste aankoop fiscaal interessant is, maar of de structuur past binnen het volledige vermogensplan en ook op lange termijn standhoudt.
